Una dintre primele întrebări care apar atunci când cineva începe să se gândească serios la construirea unei case este, firesc, legată de costuri. Cât costă proiectarea? Cât trebuie rezervat pentru arhitect? Dar pentru structură, instalații, avize, verificatori sau studii?

La prima vedere, răspunsul pare simplu. Se poate discuta despre un anumit preț pe metru pătrat sau despre o sumă totală pentru proiect. În realitate însă, costul proiectării unei case este format din mai multe componente, iar diferențele dintre două oferte pot fi foarte mari chiar dacă, aparent, ambele se referă la același lucru: „proiect complet pentru casă”.

Motivul este simplu. Proiectarea unei locuințe nu înseamnă doar realizarea unor planuri de către arhitect. În spatele unei case există, de regulă, o echipă formată din arhitect, inginer structurist, proiectanți de instalații, topograf, inginer geotehnician, verificatori de proiect și, în anumite situații, alți specialiști. La acestea se adaugă studiile preliminare, avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism, taxele necesare autorizării și, uneori, documentații suplimentare impuse de amplasament sau de particularitățile proiectului.

De aceea, atunci când vorbim despre costul proiectării unei case, este mai corect să vorbim despre costul întregului proces de proiectare și autorizare.

Cât costă, în total, proiectarea unei case?

Pentru o locuință individuală cu o suprafață de aproximativ 150-250 mp, costul total al proiectării poate varia destul de mult. Pentru un proiect complet, care include arhitectură, structură, instalații, proiect tehnic, detalii de execuție, coordonarea specialităților și o parte dintre studiile și verificările necesare, un buget orientativ poate ajunge în zona de 5.000-25.000 de euro + TVA.

Această valoare nu trebuie însă privită ca un tarif standard. Două case cu aceeași suprafață pot presupune volume de muncă complet diferite.

O casă compactă, construită pe un teren plan, cu o structură simplă și instalații convenționale, este mult mai ușor de proiectat decât o casă cu subsol, teren în pantă, deschideri structurale mari, suprafețe vitrate importante, console, fațade complexe, piscină, automatizări sau instalații performante de încălzire, răcire și ventilare.

La fel de important este și nivelul de detaliere dorit. Un proiect care se limitează la documentația necesară obținerii autorizației de construire presupune un volum de muncă mult mai redus decât un proiect dus până la nivelul detaliilor de execuție, cu coordonare completă între arhitectură, structură și instalații.

De aici apar și diferențele foarte mari de preț pe care beneficiarii le întâlnesc atunci când cer mai multe oferte.

Arhitectura reprezintă doar o parte din costul total

Arhitectul este, în mod obișnuit, persoana care coordonează întregul proces de proiectare. Rolul lui începe cu mult înainte de desenarea primului plan.

Într-o primă etapă se analizează terenul, reglementările urbanistice, orientarea, vecinătățile și cerințele beneficiarului. Din această analiză începe să se construiască tema de proiectare: câte camere sunt necesare, cum trebuie organizate spațiile, ce relație trebuie să existe între interior și exterior, care sunt prioritățile familiei și în ce buget trebuie să se încadreze construcția.

Urmează apoi conceptul de arhitectură, adică etapa în care se stabilesc organizarea casei, volumetria, relația dintre funcțiuni, poziția golurilor, fațadele și principiile generale de materialitate.

Într-un proiect bine coordonat, arhitectul nu lucrează însă separat de celelalte specialități. Soluția de arhitectură trebuie discutată permanent cu inginerul structurist și cu proiectanții de instalații. Poziția unei grinzi poate influența înălțimea unui tavan, poziția unui grup sanitar poate afecta traseele instalațiilor, iar suprafețele vitrate pot influența atât structura, cât și necesarul energetic al clădirii.

Din acest motiv, serviciile de arhitectură includ de regulă nu doar desenarea casei, ci și coordonarea întregii echipe de proiectare.

Pentru o locuință de dimensiuni medii, serviciile de arhitectură pot reprezenta câteva mii de euro și pot depăși 10.000 de euro în cazul unui proiect complex și foarte detaliat.

Diferența majoră nu este însă doar în preț, ci în ceea ce este inclus în acel preț.

DTAC nu este proiectul complet după care se construiește casa

Una dintre cele mai frecvente confuzii este legată de diferența dintre documentația necesară autorizării și proiectul necesar pentru execuție.

DTAC, adică Documentația Tehnică pentru Autorizarea Executării Lucrărilor de Construire, are rolul de a permite obținerea autorizației de construire. Ea conține informațiile necesare autorității pentru a verifica dacă ceea ce se propune respectă reglementările aplicabile și condițiile stabilite prin certificatul de urbanism.

DTAC-ul nu este însă același lucru cu proiectul tehnic complet.

După autorizare, proiectul trebuie dezvoltat în fazele PTh și DE, adică Proiect Tehnic și Detalii de Execuție. Acolo sunt clarificate soluțiile constructive, alcătuirea elementelor, materialele, dimensiunile, armările, traseele de instalații, detaliile de îmbinare și toate informațiile de care constructorul are nevoie pentru a executa corect clădirea.

Pe scurt, DTAC-ul stabilește în principal ce se autorizează, în timp ce proiectul tehnic și detaliile de execuție stabilesc cum se construiește efectiv.

Această diferență este esențială atunci când se compară ofertele.

O ofertă foarte ieftină poate include doar documentația pentru autorizare. O altă ofertă poate include proiectarea completă până la nivel de execuție, cu structură, instalații, detalii, caiete de sarcini și coordonare interdisciplinară.

Ambele pot fi prezentate simplificat ca „proiect casă”, deși conținutul lor este complet diferit.

Structura de rezistență

Nicio casă nu poate fi proiectată doar de arhitect. Soluția arhitecturală trebuie tradusă într-o structură sigură și eficientă de către un inginer structurist.

În funcție de tipul construcției, acesta proiectează fundațiile, stâlpii, pereții structurali, grinzile, planșeele, scările și structura acoperișului. Tot el stabilește dimensiunile elementelor și modul de armare, pe baza calculelor structurale și a informațiilor obținute din studiul geotehnic.

Costul proiectului de structură depinde în mare măsură de complexitatea casei. O clădire regulată, cu deschideri mici și fără subsol, este mai ușor de rezolvat decât o casă cu console mari, deschideri ample, suprafețe vitrate importante sau diferențe mari de nivel.

Pentru o locuință individuală de dimensiuni medii, proiectarea structurii poate ajunge orientativ în zona de 2.000-4.000 de euro, dar costul poate fi mai mare atunci când soluția structurală este complexă.

Instalațiile unei case au devenit o componentă importantă a proiectului

Dacă în trecut instalațiile unei locuințe erau relativ simple, o casă contemporană poate avea astăzi sisteme destul de sofisticate.

Pe lângă instalațiile sanitare și electrice clasice, pot exista încălzire în pardoseală, pompe de căldură, răcire, ventilare mecanică cu recuperare de căldură, panouri fotovoltaice, sisteme de automatizare, stații de încărcare pentru automobile electrice sau sisteme de control și securitate.

Toate acestea trebuie proiectate și, mai ales, coordonate între ele și cu arhitectura.

De exemplu, o instalație de ventilare necesită trasee de tubulatură care trebuie prevăzute din etapa de proiectare. Dacă acest lucru este lăsat exclusiv în seama constructorului, după începerea lucrărilor, apar inevitabil improvizații: tavane coborâte în locuri neprevăzute, grinzi perforate, trasee vizibile sau spații tehnice insuficiente.

Acesta este unul dintre motivele pentru care proiectarea instalațiilor nu ar trebui tratată ca o formalitate pentru autorizare.

Pentru o casă de dimensiuni medii, costul proiectării instalațiilor poate varia orientativ între 2.500 și 5.000 de euro, în funcție de numărul și complexitatea sistemelor prevăzute.

Ridicarea topografică

Înainte de începerea proiectării este necesară o reprezentare exactă a terenului.

Ridicarea topografică arată configurația parcelei, limitele acesteia, cotele de nivel, construcțiile existente și relația terenului cu strada și cu vecinătățile.

În cazul terenurilor în pantă, această etapă devine cu atât mai importantă. Diferențele de nivel pot influența poziția casei, accesurile, fundațiile, amenajarea curții și costul general al construcției.

Pentru un teren obișnuit, costul unei ridicări topografice este de regulă de ordinul câtorva sute de euro.

Studiul geotehnic

Studiul geotehnic este una dintre acele cheltuieli relativ mici raportat la investiție, dar care pot avea un impact foarte mare asupra proiectului.

Prin foraje și investigații de teren se determină natura solului, stratificația, caracteristicile terenului de fundare și, după caz, nivelul apei subterane.

Aceste informații sunt folosite de inginerul structurist pentru a dimensiona fundațiile.

Fără un studiu geotehnic corect, fundațiile ar fi proiectate pe baza unor presupuneri. Or, fundația este probabil ultimul loc dintr-o construcție unde merită să construim pe presupuneri.

Pentru o casă obișnuită, costul studiului geotehnic poate fi orientativ în zona de 400-800 de euro, dar valoarea depinde de teren și de investigațiile necesare.

Performanța energetică a clădirii

O casă nouă trebuie proiectată astfel încât să respecte cerințele actuale privind consumul de energie.

Acest lucru nu înseamnă doar alegerea unei termoizolații suficient de groase. Performanța energetică rezultă din relația dintre întreaga anvelopă a clădirii și sistemele tehnice ale acesteia.

Contează geometria casei, orientarea, suprafețele vitrate, tâmplăriile, termoizolația, punțile termice, sistemul de încălzire, ventilarea și eventualele surse regenerabile de energie.

În funcție de proiect și de cerințele legale, pot fi necesare calcule de performanță energetică, documentații specifice și certificarea energetică a clădirii.

Aceste servicii pot adăuga alte câteva sute de euro la costul total al procesului de proiectare.

Verificarea proiectului

Un alt cost care este uneori omis din ofertele inițiale este verificarea tehnică a proiectului.

Pentru cerințele prevăzute de legislație, documentația este verificată de verificatori de proiect atestați, independenți de proiectanții care au elaborat-o.

În funcție de caracteristicile casei, pot fi necesare verificări pentru structură, arhitectură, instalații, securitate la incendiu, eficiență energetică sau alte cerințe aplicabile.

Rolul verificatorului este tocmai acela de a exista încă un nivel de control tehnic înainte ca soluțiile respective să ajungă în șantier.

Pentru o locuință obișnuită, costurile cumulate ale verificatorilor pot ajunge orientativ la 1.000-2.500 de euro, în funcție de numărul specialităților și de complexitatea proiectului.

Avizele și acordurile

Procesul de autorizare începe, în mod normal, cu obținerea certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism stabilește condițiile în care se poate construi pe terenul respectiv și indică lista avizelor și acordurilor care trebuie obținute înainte de depunerea documentației pentru autorizația de construire.

Lista diferă de la un proiect la altul.

Într-un caz simplu, pot fi solicitate avize de la operatorii de apă, canalizare, energie electrică, gaze sau telecomunicații. În alte situații pot apărea avize suplimentare privind accesul la drum, protecția mediului, sănătatea populației, patrimoniul construit sau alte infrastructuri existente în zonă.

Este important de înțeles că lista exactă a avizelor nu poate fi anticipată complet înainte de emiterea certificatului de urbanism.

Unele avize sunt gratuite, altele presupun taxe. Unele necesită doar completarea unei documentații standard, în timp ce altele pot necesita studii sau proiecte suplimentare.

Dacă terenul se află într-o zonă protejată, în apropierea unui monument istoric, lângă o infrastructură importantă sau într-o zonă cu restricții speciale, costurile și durata acestei etape pot crește considerabil.

Taxele pentru autorizare

Pe lângă costurile proiectanților și specialiștilor există și taxele administrative aferente investiției.

Autorizația de construire presupune plata unei taxe calculate în raport cu valoarea declarată a lucrărilor. La aceasta se pot adăuga timbrul arhitecturii și cotele prevăzute de legislație pentru Inspectoratul de Stat în Construcții.

Aceste costuri nu reprezintă onorariul arhitectului și, de regulă, nu sunt incluse în prețul serviciilor de proiectare.

Ele trebuie însă luate în calcul de beneficiar atunci când își construiește bugetul general al investiției.

În practică, acesta este unul dintre motivele pentru care întrebarea „cât costă proiectul?” poate deveni înșelătoare. Costul procesului de autorizare este mai mare decât simplul onorariu al proiectantului.

Asistența tehnică în timpul execuției

Un proiect bun nu ar trebui să dispară de pe șantier imediat după emiterea autorizației.

Pe parcursul execuției apar aproape întotdeauna întrebări, situații neprevăzute sau decizii care trebuie clarificate împreună cu proiectantul.

Uneori constructorul propune înlocuirea unui material. Alteori apar diferențe între situația din teren și informațiile inițiale. Pot exista detalii care trebuie adaptate sau soluții care trebuie discutate înainte de punerea lor în operă.

Asistența tehnică a proiectantului poate presupune vizite pe șantier, răspunsuri la solicitările constructorului, clarificări tehnice, analizarea materialelor propuse și participarea la anumite etape importante ale lucrării.

În unele contracte aceste servicii sunt incluse în onorariul inițial. În altele sunt tarifate separat, fie pe vizită, fie pe oră sau printr-un abonament de asistență pe perioada execuției.

Important este ca acest lucru să fie stabilit înainte de începerea lucrărilor.

Un exemplu pentru o casă de aproximativ 200 mp

Să presupunem că dorim să construim o casă de aproximativ 200 mp, cu parter și etaj, pe un teren fără probleme urbanistice deosebite.

Arhitectura, proiectul tehnic, detaliile și coordonarea pot ajunge, în funcție de complexitate, la aproximativ 5.000-10.000 de euro. Structura poate reprezenta încă 2.000-4.000 de euro, iar instalațiile aproximativ 2.500-5.000 de euro.

La acestea se adaugă ridicarea topografică, studiul geotehnic, documentațiile energetice, verificatorii, avizele și taxele aferente autorizării.

Într-un asemenea scenariu, este perfect posibil ca întregul proces de proiectare și documentațiile conexe să ajungă în zona de 12.000-25.000 de euro.

Pentru o casă simplă, costurile pot fi mai reduse. Pentru o locuință cu o arhitectură complexă sau cu instalații avansate, pot depăși semnificativ această valoare.

Important este să nu privim suma ca pe un tarif universal, ci ca pe rezultatul unui anumit volum de muncă.

De ce există oferte de proiectare mult mai ieftine?

Este foarte posibil ca un beneficiar să găsească pe internet oferte pentru proiectarea unei case la 2.000, 3.000 sau 4.000 de euro.

Asta nu înseamnă automat că oferta respectivă este greșită.

Înseamnă însă că trebuie verificat foarte atent ce este inclus.

Poate fi vorba exclusiv despre arhitectura necesară pentru autorizare. Poate lipsi proiectul tehnic complet. Poate lipsi structura. Poate lipsesc instalațiile sau sunt tratate doar minimal. Este posibil ca verificatorii, studiile sau asistența pe șantier să fie separat.

La celălalt capăt, o ofertă mai mare poate cuprinde întregul proces: concept, arhitectură, structură, instalații, model 3D, coordonare, proiect tehnic, detalii de execuție, caiete de sarcini și asistență tehnică.

Din acest motiv, comparația exclusivă între două sume este aproape inutilă.

Întrebarea corectă nu este doar:

„Cât costă proiectul?”

ci mai ales:

„Ce conține proiectul pentru suma respectivă?”

Este proiectarea scumpă raportat la costul casei?

Aici apare un paradox interesant.

Beneficiarul analizează adesea foarte atent o diferență de 3.000 sau 5.000 de euro între două oferte de proiectare, dar urmează să cheltuiască poate 200.000, 300.000 sau 400.000 de euro pentru construirea casei.

Iar proiectul este exact documentul care stabilește cum vor fi cheltuiți acești bani.

Prin proiect se decide cât de mare este casa, cât beton intră în structură, câtă armătură este necesară, ce tip de tâmplării se folosesc, câtă termoizolație este necesară, cum sunt organizate instalațiile, ce sisteme de încălzire sunt alese și ce materiale vor fi puse în operă.

Cu alte cuvinte, o mare parte din costul viitor al șantierului este decisă înainte ca primul excavator să intre pe teren.

Un proiect bine gândit poate economisi bani prin simpla eliminare a unor suprafețe inutile, printr-o structură mai eficientă, prin coordonarea instalațiilor sau prin evitarea modificărilor din timpul execuției.

De aceea, economisirea câtorva mii de euro în etapa de proiectare poate deveni foarte ușor o economie falsă dacă duce ulterior la zeci de mii de euro cheltuiți suplimentar în șantier.

Ce ar trebui verificat înainte de semnarea unui contract de proiectare?

Nu este necesar ca beneficiarul să devină specialist în construcții înainte să semneze contractul. Dar ar trebui să fie foarte clar ce servicii cumpără.

Înainte de acceptarea unei oferte, ar trebui verificat dacă aceasta include arhitectura, structura și instalațiile, dacă proiectul se oprește la DTAC sau continuă cu PTh și DE, dacă sunt incluse verificările tehnice și dacă asistența pe șantier face parte din serviciile oferite.

De asemenea, trebuie precizat cine suportă costurile pentru ridicarea topografică, studiul geotehnic, avize, taxe și eventualele documentații suplimentare.

Un contract bun nu ar trebui să lase aceste lucruri în zona de presupuneri.

Cât ar trebui, deci, bugetat pentru proiectarea unei case?

Nu există un preț universal și nici nu ar fi foarte sănătos să existe unul.

Fiecare teren este diferit, fiecare familie are alte cerințe, iar două case cu aceeași suprafață pot avea niveluri de complexitate complet diferite.

Pentru o locuință de aproximativ 150-250 mp, un buget total de ordinul 5.000-25.000 de euro pentru proiectarea completă și serviciile conexe este o estimare rezonabilă pentru multe situații, dar nu trebuie tratată ca o ofertă sau ca un tarif fix.

Mai important decât prețul este nivelul de serviciu pe care îl include.

Proiectarea nu este doar etapa necesară pentru obținerea unei autorizații de construire. Este perioada în care se stabilesc aproape toate deciziile care vor influența ulterior costul, calitatea, confortul și durabilitatea casei.

Proiectul reprezintă o parte relativ mică din costul total al unei construcții, dar este etapa în care se decide cum va fi cheltuită aproape toată investiția.