Dacă ai început să discuți cu un arhitect despre construirea unei case, probabil ai întâlnit destul de repede o serie de prescurtări: DTAC, PTh, DE. Pentru cine lucrează în domeniu sunt termeni obișnuiți. Pentru cine construiește prima casă, pot părea trei variante ale aceluiași lucru.

Nu sunt.

Ele reprezintă etape diferite ale proiectului și răspund unor întrebări diferite. DTAC-ul este documentația necesară pentru autorizarea construcției, în timp ce Proiectul Tehnic și Detaliile de Execuție dezvoltă soluțiile până la nivelul la care clădirea poate fi efectiv construită.

Diferența este importantă nu doar administrativ, ci mai ales tehnic și financiar. O casă poate arăta complet rezolvată într-un set de planșe pentru autorizare și, în același timp, să conțină încă zeci sau sute de decizii constructive care nu au fost luate.

De aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii întâlnite în practică: beneficiarul obține autorizația de construire și consideră că are automat și proiectul complet necesar șantierului.

În realitate, autorizația îți permite să construiești. Proiectul tehnic îți spune cum trebuie construit ceea ce ai autorizat.

Proiectarea unei case este un proces, nu un singur set de planșe

O casă nu apare direct sub forma unui proiect tehnic complet.

Procesul începe cu analiza terenului, a regulamentului urbanistic și a nevoilor beneficiarului. Arhitectul trebuie să înțeleagă ce poate fi construit pe parcelă, cum este orientat terenul, cum se face accesul, care sunt relațiile cu vecinătățile și ce fel de casă își dorește beneficiarul.

Din aceste informații apare conceptul.

În această etapă se stabilesc lucrurile fundamentale: poziția construcției pe teren, organizarea funcțională, dimensiunile spațiilor, legătura dintre interior și grădină, volumetria, orientarea și principiile arhitecturale ale casei.

Conceptul este apoi dezvoltat și coordonat cu inginerii de structură și instalații. Abia după ce soluția devine suficient de clară poate fi elaborată documentația necesară autorizării.

Aceasta este etapa DTAC.

Dar proiectul nu ar trebui să se termine aici.

Ce este DTAC?

DTAC înseamnă Documentație Tehnică pentru Autorizarea Executării Lucrărilor de Construire.

Este documentația care se depune la autoritatea publică pentru obținerea autorizației de construire și trebuie să demonstreze că investiția propusă respectă condițiile urbanistice și tehnice aplicabile terenului.

Conținutul documentației este reglementat prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Pentru o casă, documentația de arhitectură va arăta, în principiu, amplasarea construcției pe teren, planurile nivelurilor, secțiunile, fațadele, suprafețele și indicatorii urbanistici. Celelalte specialități furnizează la rândul lor documentele necesare pentru demonstrarea soluțiilor structurale și de instalații care stau la baza construcției autorizate.

Scopul principal al DTAC-ului nu este însă să descrie fiecare șurub, fiecare strat de pardoseală sau fiecare racord de instalații.

Scopul său este autorizarea.

Primăria trebuie să poată verifica, printre altele, dacă locuința este amplasată corect pe parcelă, dacă respectă retragerile, regimul de înălțime, POT-ul și CUT-ul, dacă funcțiunea este permisă și dacă propunerea respectă condițiile prevăzute prin certificatul de urbanism și avizele obținute.

Prin urmare, într-un DTAC vei putea vedea foarte clar ce casă urmează să fie construită, fără ca documentația să fie obligată să rezolve grafic toate detaliile necesare constructorului pentru a o executa.

Aici este diferența esențială.

Autorizația de construire nu transformă DTAC-ul în proiect de execuție

Faptul că documentația a fost autorizată nu înseamnă că toate soluțiile constructive sunt deja definite.

Să luăm un exemplu foarte simplu.

Într-o secțiune DTAC poate apărea un perete exterior cu grosimea totală stabilită și poate fi precizat faptul că acesta este termoizolat.

Pentru autorizare, informația poate fi suficientă.

Pentru constructor însă apar imediat alte întrebări.

Ce tip de zidărie se folosește? Ce grosime are? Ce clasă de mortar? Ce tip și grosime de termoizolație? Cum se fixează aceasta? Cum este rezolvat soclul? Cum se întâlnește termoizolația peretelui cu cea a fundației? Cum este tratată zona ferestrei? Unde este poziționată tâmplăria în grosimea peretelui? Cum se rezolvă glafurile? Cum se evită puntea termică de la buiandrug?

Toate aceste întrebări apar într-o singură zonă aparent banală a unei case.

Același lucru se repetă la acoperiș, terase, tâmplării, fundații, scări, pardoseli, băi, fațade și instalații.

De aceea există etapa următoare.

Ce este PTh?

PTh înseamnă Proiect Tehnic.

Este etapa în care soluția autorizată este dezvoltată tehnic astfel încât să poată fi pusă în operă.

Dacă în DTAC interesul principal este demonstrarea conformității construcției pentru obținerea autorizației, în PTh accentul se mută către construirea efectivă a clădirii.

Arhitectura începe să precizeze sistemele constructive, alcătuirile și materialele. Structuristul dezvoltă calculele, planurile de cofraj și armare. Proiectanții de instalații stabilesc traseele, dimensiunile conductelor, echipamentele, schemele și parametrii tehnici.

Cele trei domenii trebuie apoi coordonate.

Această coordonare este una dintre cele mai importante funcții ale proiectului tehnic.

O gură de ventilare nu poate fi poziționată independent de structura tavanului. O coloană de canalizare nu poate trece printr-o grindă doar pentru că, în planul instalațiilor, traseul pare convenabil. Un tablou electric are nevoie de spațiu. O unitate interioară sau exterioară trebuie să poată fi instalată, întreținută și înlocuită. O scurgere de terasă trebuie corelată cu pantele, structura, termoizolația și hidroizolația.

Pe un proiect complet, aceste lucruri trebuie descoperite pe calculator și pe planșă, nu în momentul în care constructorul stă în șantier cu rotopercutorul în mână.

Ce aduce în plus Proiectul Tehnic?

Diferența față de DTAC este, în primul rând, nivelul de informație.

În proiectul tehnic sunt stabilite mult mai precis dimensiunile elementelor, materialele, caracteristicile tehnice, alcătuirile constructive și relațiile dintre diferitele sisteme ale clădirii.

De exemplu, o terasă nu mai apare pur și simplu ca o suprafață orizontală deasupra casei. Trebuie stabilite pantele, sistemul de evacuare a apelor, termoizolația, hidroizolația, bariera de vapori, straturile suport și modul în care toate acestea se întâlnesc cu aticul, tâmplăriile și fațada.

La fel, proiectul instalațiilor electrice nu mai înseamnă doar câteva simboluri pentru prize și corpuri de iluminat. Sunt necesare circuite, puteri, tablouri, protecții și alimentări pentru echipamente.

În cazul instalațiilor termice trebuie cunoscut necesarul de energie, sistemul de producere și distribuție, echipamentele și modul în care acestea sunt integrate în clădire.

La structură trebuie definite fundațiile, planșeele, grinzile, stâlpii sau pereții structurali și armarea acestora.

Cu alte cuvinte, PTh-ul transformă intenția arhitecturală într-un sistem constructiv coerent.

Și atunci ce sunt Detaliile de Execuție?

DE înseamnă Detalii de Execuție.

În practică, proiectul tehnic și detaliile de execuție sunt strâns legate, motiv pentru care vei întâlni foarte des formularea PTh + DE.

Dacă proiectul tehnic stabilește soluția, detaliile de execuție măresc scara și explică zonele în care constructorul are nevoie de informație suplimentară pentru punerea corectă în operă.

Un plan general poate arăta poziția unei ferestre. Un detaliu de execuție poate arăta exact cum se întâlnesc tâmplăria, termoizolația, hidroizolația, glafurile și finisajul fațadei în jurul acelei ferestre.

O secțiune generală poate arăta terasa peste un spațiu interior. Detaliul va explica modul în care straturile terasei se întorc pe atic, poziția hidroizolației, panta, profilul de protecție și relația cu fațada.

Același lucru este valabil pentru scări, balustrade, socluri, streșini, rosturi, glafuri, praguri, băi, balcoane sau orice altă zonă în care mai multe sisteme constructive se întâlnesc.

De multe ori, tocmai aceste întâlniri sunt locurile în care apar problemele unei clădiri.

O hidroizolație nu cedează de obicei în mijlocul unei suprafețe perfecte. Problemele apar la racorduri, străpungeri, atice, sifoane și praguri.

O fațadă nu are probleme în mijlocul unui metru pătrat de termoizolație. Problemele apar la soclu, tâmplării, console, balcoane și schimbări de material.

Prin urmare, detaliile de execuție nu sunt desene decorative suplimentare. Ele sunt exact desenele care rezolvă zonele în care improvizația poate deveni ulterior infiltrație, condens, fisură sau punte termică.

PTh și DE nu înseamnă doar „mai multe planșe”

Ar fi greșit să privim diferența dintre DTAC și PTh + DE doar ca pe o diferență cantitativă.

Nu este vorba despre faptul că într-un proiect sunt 20 de planșe și în celălalt 80.

Diferența importantă este numărul de decizii care au fost luate înainte de începerea șantierului.

Un proiect bine dezvoltat încearcă să mute cât mai multe dintre aceste decizii din șantier în etapa de proiectare.

Este mult mai simplu și mai ieftin să muți un perete într-un model digital decât după ce fundația a fost turnată. Este mai simplu să descoperi că tubulatura de ventilare se intersectează cu o grindă înainte ca grinda să existe. Este mai simplu să modifici în proiect poziția unei scurgeri decât după realizarea șapei.

Aceasta este una dintre marile valori ale proiectării tehnice.

Nu produce doar desene.

Reduce incertitudinea.

Proiectul tehnic este și un instrument pentru estimarea costului construcției

Există și o componentă financiară foarte importantă.

Cu cât proiectul este mai puțin detaliat, cu atât constructorul trebuie să facă mai multe presupuneri atunci când își calculează oferta.

Iar presupunerile sunt rareori în avantajul beneficiarului.

Dacă un constructor nu știe exact ce sistem de fațadă va fi utilizat, ce tip de tâmplărie este prevăzut, ce straturi are terasa sau cum sunt rezolvate anumite detalii, are două variante: fie estimează o soluție proprie, fie introduce o rezervă financiară pentru necunoscute.

Mai apare și o altă problemă: două firme pot oferta soluții complet diferite.

Una poate presupune o tâmplărie performantă și o hidroizolație de calitate. Alta poate calcula variante mai ieftine. Pe hârtie, a doua ofertă este mai mică, dar nu mai comparăm același produs.

Un proiect tehnic suficient de detaliat permite ca ofertele constructorilor să fie făcute pe aceeași bază.

Beneficiarul poate compara mai ușor prețurile pentru aceeași construcție, nu pentru trei interpretări diferite ale aceleiași case.

De ce unele oferte de proiectare includ doar DTAC?

Pentru că DTAC-ul presupune un volum de muncă mai redus și poate fi suficient pentru obiectivul imediat al beneficiarului: obținerea autorizației de construire.

De aici apar și multe dintre ofertele foarte ieftine pentru „proiect complet de casă”.

Termenul „complet” merită însă verificat cu atenție.

Complet până unde?

Dacă oferta include arhitectură, structură și instalații doar la nivelul necesar autorizării, aceasta poate fi într-adevăr o documentație completă pentru obținerea autorizației, fără să fie proiectul complet necesar execuției.

De aceea, atunci când comparăm două oferte, este important să verificăm explicit dacă sunt incluse fazele DTAC + PTh + DE și ce conține fiecare specialitate.

Diferența de preț dintre două oferte poate proveni pur și simplu din faptul că una dintre ele presupune de câteva ori mai multă muncă de proiectare.

Pot începe șantierul după ce am autorizația de construire?

Obținerea autorizației este momentul în care construcția poate fi începută legal, cu respectarea condițiilor și procedurilor aplicabile. Dar asta nu înseamnă că DTAC-ul trebuie folosit ca unic set de planșe de execuție.

Reglementările privind autorizarea și calitatea în construcții fac o distincție clară între documentația pentru autorizare și documentația tehnică necesară execuției. Legea nr. 10/1995 stabilește principiul executării construcțiilor pe baza și în conformitate cu proiecte verificate de specialiști atestați.

Normele metodologice aferente autorizării precizează, de asemenea, obligația executării lucrărilor pe baza și în conformitate cu proiectul tehnic verificat potrivit legii.

Așadar, există nu doar o diferență de nivel de detaliere între cele două etape, ci și o diferență fundamentală de rol.

DTAC-ul servește autorizării. PTh și DE servesc execuției.

Ce se întâmplă dacă o casă este construită doar pe baza DTAC-ului?

Aici apare partea care, în opinia noastră, trebuie înțeleasă foarte bine înainte de începerea lucrărilor.

În lipsa unui proiect tehnic suficient de dezvoltat, deciziile care ar fi trebuit luate de arhitect și ingineri nu dispar.

Trebuie să le ia altcineva.

Și, de cele mai multe ori, acel cineva devine constructorul, șeful de echipă, instalatorul, electricianul sau chiar beneficiarul.

În șantier vor apărea inevitabil întrebări.

Cum se rezolvă soclul? Cât coboară termoizolația? Pe unde trece canalizarea? Ce înălțime are plafonul după montarea tubulaturii? Cum se face hidroizolația la pragul terasei? Unde intră burlanul? Cum se racordează parapetul balconului? Cum trece instalația prin structură? Ce grosime are șapa? Cum se întâlnesc finisajele?

Faptul că proiectul nu conține răspunsul nu face ca întrebarea să dispară.

Înseamnă doar că răspunsul va fi inventat în șantier.

Uneori soluția improvizată poate funcționa. Alteori produce un detaliu nefericit. În cazurile mai grave poate genera infiltrații, punți termice, condens, fisuri, trasee de instalații imposibile, reduceri de înălțime, costuri suplimentare sau intervenții asupra unor lucrări deja executate.

Cel mai mare risc este pierderea controlului asupra proiectului

Atunci când lipsește documentația de execuție, casa începe încet să fie proiectată chiar în timpul construirii.

Iar aceasta este aproape întotdeauna cea mai scumpă modalitate de a proiecta.

O decizie luată pe planșă poate dura câteva minute sau câteva ore.

Aceeași decizie luată după ce elementele au fost executate poate presupune demolări, materiale noi, manoperă suplimentară și întârzierea lucrărilor.

Mai există și problema responsabilității.

Dacă soluția nu apare în proiect și este stabilită direct în șantier, devine mult mai dificil de urmărit cine a decis-o, pe baza căror criterii și cine răspunde pentru rezultatul final.

Un proiect tehnic bine realizat creează o referință comună între beneficiar, proiectant și constructor.

Fără aceasta, multe discuții ajung inevitabil la:

„Eu am înțeles că trebuia făcut așa.”

Șantierul este un loc suficient de complicat și fără ca memoria participanților să devină document contractual.

Lipsa PTh-ului poate face mai dificil și controlul costurilor

Construirea numai pe baza unei documentații sumare produce aproape inevitabil lucrări care nu au fost definite suficient înainte de contractarea constructorului.

Acestea apar ulterior sub forma lucrărilor suplimentare.

Constructorul poate spune, perfect justificat, că un anumit element nu a fost cuprins în oferta inițială pentru că nu apărea în documentația pe baza căreia a ofertat.

Beneficiarul consideră că acel element era „evident”.

Constructorul consideră că nu era inclus.

Iar între cele două poziții apare factura.

Cu cât proiectul este mai bine definit înainte de contractarea lucrărilor, cu atât există mai puțin spațiu pentru astfel de interpretări.

PTh-ul și detaliile de execuție nu elimină complet lucrările neprevăzute. Niciun proiect nu poate anticipa absolut tot ce se va întâmpla într-un șantier.

Dar reduc enorm zona de incertitudine.

Un DTAC bun nu înlocuiește un PTh bun

Este important de spus și acest lucru.

Un DTAC poate fi foarte bine realizat. Poate avea planuri clare, secțiuni corecte, fațade bine definite și o soluție tehnică coerentă.

Asta nu îl transformă într-un proiect de execuție.

Cele două documentații au obiective diferite și niveluri diferite de dezvoltare.

În același mod, o schiță foarte bună a unei piese de mobilier nu devine automat desenul pe baza căruia tâmplarul o poate produce.

Pentru execuție sunt necesare dimensiuni, materiale, îmbinări, toleranțe și detalii.

În construcții, diferența este doar mult mai importantă, deoarece vorbim despre o investiție de sute de mii de euro și despre o clădire care trebuie să funcționeze zeci de ani.

Concluzie: autorizația nu este finalul proiectării

Pentru beneficiar, obținerea autorizației de construire este un moment important. După luni de proiectare, documente și avize, apare în sfârșit posibilitatea concretă de a începe casa.

Este tentant ca proiectarea să fie considerată încheiată în acel punct.

În realitate, pentru un proiect bine făcut, autorizația marchează trecerea de la proiectarea pentru aprobare la proiectarea pentru construire.

DTAC-ul răspunde întrebării:

„Ce avem voie și intenționăm să construim?”

PTh-ul și Detaliile de Execuție trebuie să răspundă întrebării:

„Cum construim corect acest lucru?”

Iar diferența dintre cele două devine foarte vizibilă în șantier.

Construirea unei case doar pe baza DTAC-ului înseamnă că o parte importantă dintre deciziile tehnice sunt amânate până în momentul execuției. Ele vor trebui luate rapid, sub presiunea timpului, de multe ori fără posibilitatea analizării tuturor consecințelor și, uneori, de persoane care nu au imaginea completă a proiectului.

De aceea, Proiectul Tehnic și Detaliile de Execuție nu ar trebui privite ca un cost suplimentar după autorizare, ci ca unul dintre principalele instrumente prin care beneficiarul își protejează investiția.

Un proiect complet nu poate garanta că într-un șantier nu va apărea nicio problemă.

Poate însă face ceva mult mai realist și mai important: să mute cât mai multe probleme din șantier pe planșă, acolo unde rezolvarea lor este mai simplă, mai rapidă și incomparabil mai ieftină.

DTAC-ul îți permite să obții autorizația. PTh-ul și DE-ul îți permit să construiești cu control.